不動産コラム
- 2014/04/24不動産コラム不動産の価値を上げる方法（2）
このコラムでは、不動産の価値を上げる方法について、不動産鑑定の立場から書いてみます。
第2回目のテーマは「費用を下げる」です。費用を下げる
①管理体制の見直しにより修繕費や毎月の管理費を下げる
不動産は個別性が強いものですから一概に言えることではありませんが、
収益との比較による年平均の経費率（大規模修繕積立金や空室損失相当額を含む）は
20～30％程度が一つの目安になります。そのため、経費率がこの水準を大きく超えている
場合には、費用を見直してみると良いかもしれません。
②居住用として賃貸する
居住用として賃貸する場合、居住部分の割合によって土地の固定資産税及び都市計画税が
減額されます。また居住用の場合、家賃に消費税がかからないため、賃料収入などの面でも
考慮すべきことといえます。
③制約条件を課すペット禁止、ピアノ禁止、重飲食店禁止など。ペットの飼育による部屋の臭いや傷、
ピアノの重さによる床のへこみ、重飲食店の営業活動による油よごれや多数の人の出入り
による建物・設備等の消耗の早さ等契約期間中や退去時に通常より多くの修繕費が
かかることが考えられます。賃料や敷金を多めに取ることで対応することもできますが、
費用対効果が悪いと判断される場合には、費用を抑えるために契約に際して一定の条件を課す
ことも必要となります。（管理規約で定められている場合も多いです。）