隣の土地の一部を買い取るときの評価

隣の土地の一部を買い取って、自分の土地にする場合、買い取る土地の適正価格はどのように考えるべきでしょうか。隣の土地の持主をA、取得する自分をBとおいて、考えてみましょう。

土地を売るAさんから見ると、譲渡する土地(「C地」とおきます)を売ってもよいと考える最低価格は、(A地の価格)-(A地からC地を除いた残り土地の価格)です。土地を買うBさんから見ると、取得する土地(「C地」)を買ってもよいと考える価格の上限は、(B地とC地を一緒にした土地の価格)-(B地の価格)です。

もし、A地とB地が共に更地で、土地の規模や形状、接道条件などが類似するならば、C地の価格は単純に面積に比例するでしょう。しかし、両者の条件や状況が異なる場合、単純には考えられません。たとえば次のような例です。

Aさんにとっては、自分の土地が減ることのマイナスは前述と同じですが、Bさんにとっては、C地があるかないかで、土地の使い勝手が全く異なるため、(B地とC地を一緒にした土地の価格)-(B地の価格)は非常に大きな金額になるでしょう。よって、(A地の価格)-(A地からC地を除いた残りの土地の価格)よりも高くなるわけです。

また、A地に建物が建っていると、AさんにとってC地を失うことが非常に大きな損失である場合があります。C地が単なる庭の部分なら問題は少ないのですが、建物や駐車場の一部であったり、水道管や排水管が通っていたりする場合、単に自分の土地を小さくすれば済む、というものではありません。商業ビルやマンションがA地に建っているような場合、敷地を小さくすると、建築基準法やその他の法令に抵触する可能性もあります。

このように、隣接地との土地の売買は、どのように考えるべきか個々の状況により大きく異なります。土地の売買価格そのものは、お隣との交渉で決まるものですが、どのような価格で取引すべきかは、不動産鑑定士のような専門家のアドバイスを受けることをお勧めします。

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