建築基準法における道路

建築基準法における道路

建築基準法による道路は同法42条により以下の種類があります。

  1. 道路法の道路で幅員4m以上のもの。
  2. 都市計画法、土地区画整理法等の法律に基づいて造られた道路で幅員4m以上のもの
  3. 都市計画区域に指定されるに至った際、現に存在する道路(既存道路)で幅員4m以上のもの
  4. 道路法、都市計画法等による事業計画がある道路で、2年以内に事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定した幅員4メートル以上のもの
  5. 私道で幅員4m以上あり、かつ、一定の技術的基準に適合するもので、特定行政庁からその位置の指定を受けたもの(位置指定道路)
  6. 前記(3)に該当する道路のうち幅員4m未満のもので、特定行政庁が指定したもの(2項道路)

敷地のセットバックとは

道路の中心線から2m(又は道路の反対側から4m)の線まで道路の境界線を後退させることをいいます。

セットバック部分は道路とみなされ、その部分に建物を建築することはできず、また、建ぺい率・容積率の計算の基になる敷地面積に含めることも不可となります。

敷地の接道義務とは

建築基準法第43条の規定により、建築物の敷地は同法42条に定める道路に原則として2m以上接しなければならない義務をいいます。

そのため、この接道義務に満たさない土地は建築不可能となり、通常の土地に比べて価値が低下することとなります。

路地状敷地とは

道路から奥まった敷地は、敷地の接道義務により最低2m幅で道路まで通路部分を確保する必要があります。

そのため、その敷地と道路をつなぐ通路部分を路地状部分あるいは敷地延長といい、敷地全体を路地状敷地又は旗竿地といいます。

鑑定評価においては、敷地全体のうち路地状部分と建物建築が可能な部分(有効宅地部分)におけるそれぞれの効用を勘案して評価します。

無道路地とは

無道路地とは他の土地に囲まれており、公衆道路(私道を含む)に通じていない土地をいいます。

なお、民法上は当該無道路地を袋地といい、囲んでいる側の土地を囲繞地といいます。

このような土地の評価の考え方としては、宅地として利用するために最も適した道路に至る取付け道路を想定し、その用地を買い取ることにより建築可能な土地になると考えます。

鑑定評価上は、路地状敷地の評価方法に準じて評価を求め、この額から上記で想定した、取付け道路用地の取得価額等の道路開設に要する費用の額を差し引いて、無道路地としての価額を求め、さらに道路開設に伴う不確実性等に伴うリスクを加味(評価からは減額)して求めることとなります。

囲繞地通行権とは

囲繞地通行権は、袋地や準袋地(池沼、河川、水路若しくは海を通らなければ公道に至ることができないとき、又は崖があって土地と公道とに著しい高低差がある土地)の所有者が公路に出るため他人の土地を通行することができる権利をいい、民法 第210条~第213条に規定されています。

ただし、囲繞地通行権が認められても、それにより常に敷地の接道義務が満たされるとは限らないことに注意が必要です。

地役権とは

地役権とは、用益物権の一つで、自己の土地(要役地)の便益のために他人の土地(承役地)を利用する権利をいい、契約(設定行為)や時効取得により成立します。

地役権には他人の土地を通行するための通行地役権や、眺望を阻害する建築物等を設置することを制限する眺望地役権等があります。

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