不動産鑑定が必要なとき

不動産鑑定と不動産屋さんの無料査定、どちらが良いか?

不動産屋さんの無料査定は、ご自身の不動産を売るときの参考になります。
なにより無料ですし、のちのち売却の仲介もしてくれるので、不動産の売却を考えているときには役に立ちます。

ただし、無料査定は、厳密な価格ではなく、公的な証明書にはなりません。
不動産鑑定には費用がかかりますが、他の人に証明書として提示する場合には鑑定評価書が有効です。
物件の種類や規模、鑑定の目的によっては、簡易評価(簡易鑑定)や価格意見書というものもあり、低価格でできます。

不動産鑑定士の評価が有効な例

個人の方

  1. 相続の際、公平に遺産分割したいとき、代償分割の価格を決めたいとき、遺留分減殺請求をしたいとき
  2. 相続税の申告の際、土地の評価額を下げたいとき
  3. 相続税対策や節税の為に生前贈与、負担付贈与を行うとき
  4. 離婚の際に、財産分与をするとき
  5. 親子・兄弟・姉妹など、親族間で不動産を売買するとき
  6. 不動産の交換をするとき(所得税法58条)

法人・金融機関の方

  1. 不動産の時価評価が必要なとき(減損会計、賃貸等不動産、債権の評価、株式・出資の評価、IFRS適用など)
  2. 不動産を担保にお金を貸す・借りるとき
  3. 役員との間で、不動産を売買・交換(法人税法50条)するとき
  4. 事業譲渡、事業承継、会社分割、合併などで、不動産を保有しているとき
  5. 土地・建物を購入したときに、会計上、土地と建物に合理的に分ける必要があるとき
  6. 現物出資を行うとき

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不動産鑑定評価書が必要な場合、必要ない場合

不動産の評価が必要な場合は、以下の2つに分かれます。

(1)不動産の価格が知りたいとき
(2)不動産の価格はわかっているのだけれど、その価格を他の人に知ってもらう必要があるとき

(2)は、不動産鑑定評価書を作成して、他の人に見せる必要がある場合です。

鑑定評価書を他の人に見てもらう事で、銀行からお金を借りたり、監査法人に見せたり、税金の申告上有利になったり、または交渉を優位に進めたりすることができます。
法律の規定によって鑑定評価書が必要な場合もあります。

(1)は、自分で不動産の価格を知ることができればいいという場合です。

個人の方の場合、自分の家を売ったらいくらになるのか、買いたいと思っている不動産の適正価格はいくらか、相続対策にあたって不動産の価値を知っておきたい、など気になる事があるではないでしょうか。

法人の場合、毎年の決算期末の不動産の時価算定や、遊休不動産の有効活用などが気になるのではないでしょうか。

会計士や税理士の先生方にとっては、非上場株式を売買する際の株価の算定(不動産をもっている会社の場合)や、決算時における担保付債権の評価や、重要性の低い不動産の時価評価などがあると思います。

このような場合には、価格を自分(自社)で知ればいいのですから、不動産鑑定評価書は必ずしも必要ではありませんよね。

価格を知りたいだけの場合、鑑定評価ではない、不動産価格調査(簡易評価や簡易鑑定などとも言われています)が有効です。

不動産価格調査は、不動産鑑定評価書に必要とされている調査事項や記載事項を省略する代わりに、料金は半分から3分の1程度になります。
不動産鑑定評価書ではありませんので、例えば土壌汚染などのリスクは考慮されていません(そうしたリスクの無いことを前提とした場合の価格ということになります)が、こうした特殊な場合を除き、結論(評価額)は、鑑定評価書とほぼ同じになりますので、自分で価格を知るという目的は十分達成できます。

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