公的評価と時価(実勢価格)の違い

地価公示

地価公示は、地価公示法に基づいて、毎年1月1日における標準地を選定して「正常な価格」を判定し公示するものです。
地価公示の目的は、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地の取得価格の算定等の規準とされ、適正な地価の形成に寄与することにあります。

都道府県地価調査

都道府県地価調査とは、国土計画利用法に基づき、都道府県知事が毎年7月1日時点の基準地の標準価格を判定しているものです。
これは、国が行う地価公示(毎年1月1日時点)とあわせて一般の土地取引の指標ともなっています。

地価公示、都道府県地価調査による地価は、こちらで調べることが出来ます。

路線価(相続税評価額)

相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価する場合に適用します。
路線価は道路に付され、その道路に面している標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格は、路線価を基に計算されます。
このほか、路線価図が無い地域の評価方法が書かれている、評価倍率表というものがあります。
路線価は、毎年1月1日を評価時点として、地価公示価格等を基として算定した価格の80%により評価しています。
なお、「路面価」と間違えて言う人がいますが、正しくは「路線価」です。

路線価(路線価格)は、こちらで調べることが出来ます。

固定資産税評価額

固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税の課税の際に適用されます。
土地の固定資産税の評価は、総務大臣の定めた固定資産評価基準に基づき行われています。
固定資産税評価額は、地価公示価格の70%相当となっています。
固定資産税評価額は、3年に1度、評価替えが行われます。

公示価格と実勢価格の違い

地価公示は、一般の土地の取引価格に対して指標になるため、概ね実勢価格に近い価格になるはずですが、例外もたくさんあります。

例えば、分譲マンション用地は、マンションの分譲価格から逆算して土地の取引価格が決まってきます。
都心の高度商業地は、商業ビルやオフィスビルなどの開発計画に基づく収益還元法(DCF法)によって土地が評価され、売買されます。

このような土地の場合、近隣の相場が平米あたりいくら、という価格ではなく、その土地にどんな建物が建てられるか、によって土地の価格が大きく異なります。

また、特殊な条件の土地(間口が狭い、不整形、急傾斜地、広大地など)は、公示価格より相当安くないと売れないことが多いです。

さらに、近年はリーマンショックや東日本大震災など、市場環境の急激な変化がありましたが、公示価格は1年に1回の発表のため、このような急激な変化が反映されるのは少なくとも1年以上後になります。

このような場合には、不動産鑑定士による評価が役に立つと言えます。

TEL:03-6456-4850(平日9:30-17:30) 不動産鑑定・土地評価に関するお問い合わせはお気軽に。平日夜・土日はお問い合わせフォームより受け付けます。

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