不動産コラム
- 2023/11/06不動産Q&A不動産コラム路線価で相続人間の遺産配分をするのは不公平
土地の価格に関し「路線価」と呼ばれるものはいろいろありますが、代表的なものは、国税庁の財産評価基準路線価、いわゆる「相続税路線価」があります。相続税路線価は、相続された資産（現金等の金融資産を含む）の一部が土地（または借地権）であった場合、相続税の課税対象になるか（課税最低限を上回るか）、なるとしたら幾らの相続税を納める必要があるか、の算出の指針として公表されるものです。
この「相続税路線価」ですが、その道沿いの"標準的な土地"について、それが更地（建物等の定着物がなく、使用収益を制約する権利が付着していない宅地）であった場合の土地の１㎡当りの単価（単位：千円／㎡）が示されています。この数値は毎年更新され、１月１日時点の単価が、毎年７月に公表されます。
ところで、相続される不動産は、現況が「更地」であることは稀です。個人が持っている土地ですから（法人には「相続」がありません。法人の株式は相続されますが）、未利用のまま放置されることは少なく、大体は土地上に建物があるか、建物がなくても駐車場として貸されるなどがされています。土地上の建物も当然相続財産ですが、建物が単独で価値をもつことはないので（∵土地がなければ建物が存在できない）、建物の価値は土地（借地権を含む）と一体で把握されます。
これについて、相続"税"の申告に当たっては、土地は相続税路線価を基本に、建物は固定資産税評価額を基本に、価格を把握して申告していいですよ、というルールになっています。相続税路線価は通常、近傍の公示価格の８割程度を目途に査定される仕組みになっているので（平成４年以降）、多くの場合、不動産市場での取引の実態からみると安めになります。
ですから、相続"税"の申告上は、不動産の時価評価を行うよりも、路線価を参照した方が有利になることが多く、路線価の単価を一部補正して土地の価格を求め、相続税の申告額を算定して申告するのが一般的です。あるいは、相続税の申告をしなくても良いことを確認します。そうすると、相続税の評価額を"正"として相続人間で財産を配分してしまうと、不動産市場における市場価格よりも低くなることが多いので、不動産を相続する人に有利（市場価格より低い分、現預金などの他の金融資産の配分が多くなる）に働きます。
もちろん、相続財産の分配である限り、相続人間で納得（合意）さえすれば、どのような配分をするかは、相続人間の自由です。最終的には、遺産分割協議において、全者が納得する結論に至れば問題ありません。
しかし、不動産を相続する相続人が、「相続税申告での不動産の価格がこうだから」という理由で、他の相続人（多くは兄弟姉妹）に不動産以外の相続財産の分配を主張するのは誤りです。他の相続人に不利な主張をすることになります。また、遺産の分配である限り、故人である被相続人の遺志（遺言）が基本になりますし、相続に係る他の事情も考慮されるべきでしょう。また、その不動産を承継する重要性が、他の相続人と異なる（実際にそこに住んでいるとか、お店など稼業を継ぐとか）こともあるでしょう。
ですが、まずはその不動産の"時価"を把握し、他の相続財産と同列に比較できるようにすることが重要です。このような場合、是非不動産鑑定をご検討ください。不動産の相続対策というと、相続"税"の節税ばかりに目が行きがちですが、相続人間で揉めないように、生前に不動産の情報を整理しておくことも意義があります。事情によっては、簡易査定でも対応可能な場合もあります。遺産分割協議に係る（であろう）弁護士さんや司法書士さんからの御照会（紹介）も歓迎いたします。