不動産鑑定相談事例
訴訟における鑑定評価
土地権原の争い
共有地の上に完全所有権の建物がある不動産について、土地の権原が争われた。土地の共有者は、対象地を更地として評価し、共有持分の買取を求めたのに対して、まず底地としての適正な価格を求め、鑑定評価を行った。更地としての価格は、評価の過程の中で示されるため。
相続時における賃貸用不動産の時価評価
一棟貸しの賃貸住宅について、賃借人が退去し全空室のときに相続が発生した。相続発生時における経済情勢等を考慮した適正な時価を評価してほしいとして、鑑定評価を依頼された。
不動産が賃貸されていれば、相続税が安く計算されるが、相続発生時に全空室であったため、相続税が高く算定された。また、その後賃借人が見つかったが、以前より大幅に安い賃料でしか貸せなかった。相続発生から3年以内に取得した不動産は時価評価で評価額が算定されるため、経済情勢や個別事情等適切に勘案した鑑定評価を行った。
立退き料の算定
市街地再開発事業による建替えを行うとして、賃貸人から立退きを要求された。立退料はいくらが適正かを知りたいので、評価してほしいと鑑定評価を依頼された。
瑕疵ある不動産を購入した場合の鑑定評価(1)
新築住宅を購入した個人が、取得後に自治体から開発許可の条件と異なるとして、一部土盛の是正を指摘されたため、当該土地の適正な資産価値を把握したいとして、鑑定評価を依頼された。
是正に係る費用や是正によって一部土地が有効に活用できなくなるため、その分を損害賠償請求したいとして、是正を考慮した土地価格を評価した。
瑕疵ある不動産を購入した場合の鑑定評価(2)
敷地内の一部の建物を建替えをしようとしたら、現在の建物が違反建築物であることが判明した。売主に損害賠償を請求するため、当該物件が違反建築物であることを前提とした売買時点での適正価格を把握したい、として鑑定評価を依頼された。
少なくとも土地の価値は残るのでゼロではないが、違反建築物について、どのような対処法が考えられるか。違反箇所が遵法である場合の価格も参考に示した。
非訟案件
借地権の併合
周囲の土地を所有している地主からその中央を借地し、建物を所有して賃貸している。当該借地権が消滅することにより周辺土地の一体利用が可能となり、土地の価値が上がると考えられるが、売却する場合はいくらが妥当なのか、適正な売却価格を知りたい、として鑑定評価を依頼された。
民事再生法に基づく鑑定評価
民事再生法に基づく財産を処分するものとしての鑑定評価を依頼された。固定資産台帳記載の土地家屋の中から、評価をすべき大型の資産を抽出した。
賃料改定における訴訟時の評価
継続中の賃貸借契約における賃料の評価(1)
賃貸借契約の更新に際し、賃料の改定について裁判となった。賃貸人及び賃借人両者の調和の観点から妥当な賃料を把握するため、鑑定評価を依頼された。
継続中の賃貸借契約における賃料の評価(2)
現行賃料が周辺の相場賃料と比して著しく高いと思われ、賃貸借期間中であるが賃料減額請求したいので、適正賃料を評価してほしい、として賃借人から鑑定評価を依頼された。
継続中の賃貸借契約における賃料の評価(3)
賃借人が高い賃料を賃貸人に払い、安い賃料で転借人に転貸していたが、途中で賃借人(転貸人)が離脱したことから、賃貸人が転貸人から受け取っていた高い賃料を転借人に支払うよう要求してきた。転借人はとても払えないとして裁判となった。この際、妥当な賃料を把握するために鑑定評価を依頼された。
その他
関係者間売買時に税務上(相続税、法人税、消費税等)の観点から必要とされる鑑定評価
会社から社長(個人)への不動産の譲渡時の鑑定評価。所得税・法人税等の申告に当って、売買当事者のいずれにも恩恵的な取引でないことを傍証する基礎資料として鑑定評価を依頼された。
隣地取得の場合の鑑定評価(一体地の価値の把握、併合による増分価値の把握、増分価値の適切な配分額の査定)
隣接地の土地を買いたいので適正な買取価格を評価してほしい。また、その後一体開発を行うため、隣地を併合すると、どのような増分価値が生じるかを検証してほしい、として鑑定評価を依頼された。
区分所有のマンションの管理組合に、大通りに面している隣接地の所有者が売却の提案をしてきた。各戸のオーナー（管理組合の組合員）で買い取りを検討しているが、いくらで買うのが妥当か知りたい、として鑑定評価を依頼された。
当該隣接地は面積は小さいが、併合すると接道条件により自己所有の土地の容積率が大幅にアップし、効用が増大すると考えられる。そのため併合による価値の増大(増分価値)と、当該増分価値のうち隣接地及び自己所有の土地への帰属割合を算定した。
価格調査～不動産価格調査報告書～
特殊な事情により、十分な資料が揃えられない場合(1)
対象不動産が売買された時点での共有者持分の資産価値の把握をしたい、として依頼された。
土地賃貸借契約の詳細が不明のため、簡易調査とした。
特殊な事情により、十分な資料が揃えられない場合(2)
離婚に当っての財産分与のため、結婚後に配偶者が黙って買っていた不動産の価格を知りたい、として調査を依頼された。
物件の詳細資料を入手できなかったため、隠密調査とした。
鑑定評価を必要としない場合(賃料)
継続中の賃料改定交渉の参考に、手元資料として適正賃料を調査してほしい、として依頼された。
裁判や調停にはなっていないため、簡易調査とした。